【財産分与はどうなる？】離婚時オーバーローンだったら…｜不動産・一戸建て・マンション・土地ならハウスドゥ 近鉄八尾北

財産分与したいけど、ローンが残っている…

離婚が決まり、二人の財産を分けるときに一番困るのが不動産（土地や住宅）です。でも住宅ローンが残っていて、売却してもローンの返済額に満たないかもしれない。そんな悩みをお持ちの方に、この記事ではオーバーローンで財産分与するための方法を紹介します。

オーバーローン(住宅ローンが自宅の売却額を上回るとき)

今現在住んでいる自宅の住宅ローンの残債が、不動産会社の査定などにより出た自宅の売却価格を上回る状態が「オーバーローン」といいます。その状態では自宅を売却してもその代金で住宅ローンを完済できません。

例）「住宅ローンの残債が3000万、不動産の査定により出たマイホームの資産価値が2500万」＝オーバーローン

これの反対に、自宅の資産価値が住宅ローンの残債より上回っている状態のことを「アンダーローン」といいます。この場合は売却しても、その売却額で住宅ローンが完済できます。

例）「住宅ローンの残債が3000万、不動産の査定により出たマイホームの資産価値が4000万」＝アンダーローン

離婚が決まった時は、今現在オーバーローンなのかアンダーローンなのか知っておくことが重要になります。

オーバーローンで財産分与するとき

離婚が決まり、実際に自宅を売却しようとしたらオーバーローンだった…という際の方法は大きく分けると3つあります。

• 繰り上げ返済を前提とし売却する(一括返済)

オーバーローンの場合でも別途自身でローンの残債を負担できるのであれば、一括返済を前提に売却をすることができます。そしてこの場合は金融機関に、自宅の売却額と自身で負担できる資金を合わせれば、ローンを返済できる旨を伝えて交渉します。金融機関側からすると、一括で返済できることに越したことはないため応じてくれる場合が多いでしょう。

• 夫婦どちらかが自宅を取得し、ローンを借り換える

そのまま住み続けたいという場合には、ローンを借り換えるということもできます。共有名義の住宅ローンでも、借り換えた先での住宅ローンで返済すれば、個人名義(単独名義)で自宅を所有することが可能です。ただ借り換えるローンでも審査が必要となります。家に住み続ける側の収入や資産。職業の安定さなどが重要となってきます。

• 自宅を共有のままにし、夫婦間契約で対応する

ローンの返済も厳しい。かつ借り換えの審査も通らない可能性が高い場合は、家をそのまま共有することもあると思います。離婚となると基本的には別に暮らすことになるため、どちらか一方が住むことになるでしょう。そうした場合には賃貸借契約書等を締結します。そして家に住む側が、もう一方に対して共有分に対し賃料相当額を支払うといった内容を取り決めます。不動産の財産分与は特に夫婦間でトラブルが起こりやすいため、弁護士に相談したり、予め取り決めた内容をしっかりと検討することが重要となってきます。

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